Verborgen gebreken van een huis

Diegene die wel eens een huis gekocht of verkocht heeft weet precies wat verborgen gebreken zijn. Verborgen gebreken zijn, zoals de naam al zegt, gebreken die niet direct zichtbaar zijn aan een huis. Bij de aankoop van een woning is een verborgen gebrek niet te ontdekken bij een inspectie of oplevering. Vaak weet de verkoper van een huis ook niet dat het verborgen gebrek bestaat. Een verborgen gebrek kan echter wel flink in de kosten lopen. Het is namelijk meestal essentieel dat het verborgen gebrek direct opgelost dient te worden. Wie is hiervoor aansprakelijk?

Inhoud

1 – De plichten van de koper & de verkoper
2 – De ernst van het gebrek en clausules
3 – Meest voorkomende verborgen gebreken
4 – Wat te doen in het geval van verborgen gebreken?
5 – Eenvoudig verborgen gebreken voorkomen

De plichten van de koper & de verkoper

Zowel de koper als de verkoper hebben plichten inzake de aankoop of verkoop van een woning.

De onderzoeksplicht

Beide partijen hebben inzake de aankoop en verkoop van een woning verschillende plichten. De koper heeft een onderzoeksplicht. Dit wil zeggen dat de koper van een huis de woning van tevoren goed moet onderzoek. Het gaat ten slotte om veel geld. De koper dient hierbij zorgvuldig en actief te werk te gaan. De onderzoeksplicht kan onder andere betekenen dat het huis nauwgezet geïnspecteerd wordt door bijvoorbeeld een bouwdeskundige. Ook relevante vragen stellen bij de koop is hierbij essentieel. Hoe ouder het huis, hoe zwaarder de onderzoeksplicht weegt. Oudere huizen brengen immers meer risico’s met zich mee.

Er zijn grenzen aan de onderzoeksplicht. Zo zal de onderzoeksplicht minder zwaar wegen bij gebreken die moeilijk te ontdekken zijn. Ook mag de koper in beginsel uitgaan van de mededelingen die gedaan zijn door de verkoper. Als de verkoper zegt dat het dak niet lekt, dan hoeft de koper op dat gebied geen onderzoek te plegen. Als er echter zichtbare aanwijzingen zijn dat het dak wél lekt, dan geldt de onderzoeksplicht zwaarder.

De mededelingsplicht

De verkoper dient bij de verkoop van een woning niet alleen op zijn eigen belangen te letten. Ook de belangen van de koper zijn belangrijk. Dit betekent dat de verkoper de koper dient in te lichten over feiten van het huis, zoals bijvoorbeeld gebreken aan het huis. Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek, is hij verplicht deze kenbaar te maken aan de koper van het huis. Voorbeelden waarbij de mededelingsplicht bestaat zijn een verontreiniging van de grond, ernstige geluidsoverlast, een aangetaste vloer of een lek dak. Ook wanneer er een vermoeden bestaat is de verkoper verplicht dit te melden.

Wanneer de verkoper zich laat bij staan door een deskundige verkoper, zoals een makelaar, weegt de mededelingsplicht zwaarder. Er hoeven geen mededelingen te worden gedaan over feiten die de koper eenvoudig kan waarnemen. Voorbeelden hiervan zijn scheuren in de muur of vochtplekken. Als hiernaar gevraagd wordt, is het wel verplicht om hier meer informatie over te verschaffen.

Welke plicht weegt zwaarder?

In de meeste gevallen weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Als de verkoper aansprakelijk gesteld wordt voor een verborgen gebrek, ontloopt de verkoper zijn aansprakelijkheid niet door te stellen dat de koper beter onderzoek had moeten doen. In uitzonderlijke gevallen kan het voorkomen dat gesteld wordt dat beide partijen fout zitten. De koper had beter onderzoek moeten doen en de verkoper had de koper beter moeten mededelen. In deze gevallen wordt de schade gedeeld.

De ernst van het gebrek & clausules

Een gebrek is ernstig wanneer het een normaal gebruik van het huis in de weg staat. Dit wil zeggen dat er niet op een normale manier gewoond kan worden in het huis. Zoals gezegd is de verkoper aansprakelijk als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek. Als de verkoper van het huis op de hoogte was van de verborgen gebreken maar niets heeft gezegd, is de mededelingsplicht geschonden. Als er door de verkoper een verkeerde voorstelling is gedaan van zaken, is er sprake van dwaling. Een koopovereenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, is vernietigbaar.

Er zijn echter wel clausules die soms worden opgenomen in een koopovereenkomst. Een voorbeeld hiervan is een ouderdomsclausule. In deze clausule wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning. De koper mag niet dezelfde verwachtingen hebben van het huis als van een nieuwere woning. Een andere clausule is de niet-zelfbewoningsclausule. Hiervan is sprake wanneer de verkoper niet eerder in het huis gewoond heeft, bijvoorbeeld als er sprake is van een voormalige huurwoning. De bedoeling van beide clausules is om aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken te beperken of uit te sluiten.

Meest voorkomende verborgen gebreken

Verborgen gebreken komen in allerlei soorten en maten. Sommige zijn eenvoudig op te lossen, andere zijn complex en leiden tot veel vervolgschade. De meest voorkomende verborgen gebreken zijn onzichtbare lekkages, boktor, asbest en houtrot. Deze gebreken kunnen op vrijwel iedere plek in het huis voorkomen.

Wat te doen in het geval van verborgen gebreken?

Het kan zomaar voorkomen dat je verborgen gebreken ontdekt in het zojuist aangekochte huis. Het hangt dan van verschillende zaken af of je de verkoper in zijn geheel of gedeeltelijk aansprakelijk kunt stellen voor de schade. De volgende stappen kunnen genomen worden om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Stap 1 – onderzoek of verkoper aansprakelijk kan zijn

Allereerst dien je te onderzoeken of de verkoper aansprakelijk kan zijn. Als er in het koopcontract staat dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn,’ is de verkoper áltijd aansprakelijk. Dus ook als deze niets van het gebrek af wist. De ernst van het gebrek dient dan wel zo erg te zijn dat je geen normaal gebruik van de woning kunt maken. Als de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht voldaan heeft, is hij ook aansprakelijk. Ook als er in het contract staat dat je de woning koopt ‘met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van heeft,’ kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Dan dien je wel te bewijzen dat de verkoper de mededelingsplicht heeft geschonden. Bij een relatief nieuw huis is het altijd makkelijker om de verkoper aansprakelijk te stellen dan bij een ouder huis. Hoe ouder het huis, hoe zwaarder de onderzoeksplicht van de koper weegt.

Stap 2 – Meld het verborgen gebrek

Het is belangrijk om het verborgen gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper te melden. Bij voorkeur direct na het ontdekken. Een redelijke termijn hiervoor is ongeveer twee maanden. Als je meer tijd nodig hebt om te bepalen hoe hoog de schade zal zijn, laat het dan altijd weten aan de verkoper. Doe het melden van een verborgen gebrek altijd schriftelijk, zodat het zwart op wit staat om onduidelijkheden te voorkomen.

Stap 3 – Zoek samen een oplossing

Probeer er altijd samen met de verkoper uit te komen. In veel gevallen is het verborgen gebrek ook voor de verkoper een verassing en heeft hij dit niet geweten. Geef de verkoper de kans om het probleem ter plaatse te bekijken en een oplossing te bieden. Leg de gemaakte afspraken altijd schriftelijk vast. Voordat je besluit te tekenen kan het handig zijn om juridisch advies in te winnen.

Stap 4 – Ingebrekestelling

Als je er echt niet uit komt met de verkoper, dan kun je hem in gebreke stellen. Dit doe je door een aangetekende brief te versturen naar de verkoper. Zorg ervoor dat de volgende punten in de brief behandeld worden:

• Leg uit om welk verborgen gebrek of verborgen gebreken het gaat;
• Stel de verkoper aansprakelijk voor de schade en eventuele vervolgschade. Als je al kosten hebt gemaakt om vervolgschade te beperken, stuur dan de factuur als bijlage mee;
• Vraag de verkoper om het verborgen gebrek te herstellen;
• Geef een deadline aan voor wanneer je het verborgen gebrek hersteld wil hebben. Dit moet een redelijke termijn zijn;
• Stel de verkoper bij voorbaat in gebreke, als hij de verplichtingen niet binnen deze termijn nakomt;
• Meld de verkoper dat je verdere stappen zal ondernemen wanneer de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt.

Geef de verkoper altijd de kans en een redelijke termijn om de gebreken te herstellen. De verkoper kan zelf bepalen of hij de schade zelf zal herstellen, of een vakman inschakelt. Jij, als koper, hebt de plicht om de vervolgschade zo veel mogelijk te beperken. Dit kan betekenen dat je alvast reparaties uit moet voeren, deze kunnen later geclaimd worden bij de verkoper.

Stap 5 – Onderneem vervolgstappen

De laatste stap omvat het nemen van vervolgstappen. Je kunt voordat je een advocaat in de arm neemt een mediator inschakelen. Door middel van conflictbemiddeling kan er nog tot een oplossing gekomen worden. Mocht ook dat niet helpen, kun je naar de civiele rechter gaan. Het hangt van de hoogte van het schadebedrag af of je hiervoor verplicht een advocaat moet inschakelen. Om de verkoper aansprakelijk te stellen moet je verschillende dingen kunnen aantonen die vaak lastig te bewijzen zijn. Dit maakt de uitspraak van een rechter vaak onzeker.

Eenvoudig verborgen gebreken voorkomen

Of je nu net een huis gekocht hebt of je woning in de toekomst van plan bent om te gaan verkopen, is het altijd verstandig om verborgen gebreken voor te zijn. Dit kan een hoop juridisch getouwtrek en hoge reparatiekosten voorkomen. Daarnaast kan een verborgen gebrek ook als je de woning niet verkoopt voor veel schade zorgen. Veel mensen denken onterecht dat men verzekerd is tegen deze vorm van achterstallig onderhoud.

Door een huis periodiek te controleren op de eerste signalen van schade kunnen verborgen gebreken eenvoudig worden voorkomen. Verborgen gebreken zijn namelijk in elk geval vervelend, ook als een woning niet in de verkoop staat. Onzichtbare gebreken kunnen al snel uitgroeien tot grote gebreken met hoge reparatiekosten als gevolg. Uiteindelijk wordt hiermee de kwaliteit van wonen aangetast en wordt de woning, als er niets tegen gedaan word, veel minder waard.

Door een onderhoudsplan op te stellen voor het onderhoud van een woning worden schades en verborgen gebreken voorkomen. Tegenwoordig zijn er verschillende manieren om een onderhoudsplan op te stellen. In ons digitale onderhoudsplan bouw je automatisch een onderhoudshistorie op. Deze onderhoudshistorie kan bij de verkoop van een woning ingezet worden om aan te tonen dat het huis in een goede staat is. Het geeft aan dat het huis goed onderhouden is en geeft vertrouwen voor de koper.